奴隷のようないまの生活に疲れてしまい、なんとかしなきゃと考えていましたが、やはり自分時間を使わずにお金が入ってくる方法を探していました。2020年げんざい日本全国で空き家の数は800万戸以上と言われています。その空き家を復活させて賃貸に出すことで、自分は働きなら家賃収入が入らないかと動いてみることにしました。
兼業大家というやつですね。
そこで色々調べていく中で、記憶だけを頼りにするのは心もとないので、自分用の忘備録として少しづつ情報をまとめていこうと思います。
空き家再生に必要なこと
空き家再生するには、人の住んでいない家を探しリノベーションをして、賃貸に出すところまでやってみたい。もちろん地域貢献の意味もあるが、新築では初期投資が必要なため、少しでも節約するために築古の中古建築を探すところからはじめたい。
空き家を探す
空き家の探し方にもさまざまな方法があり、自分でやってみたことから少しづつ更新していきます。
空き家を見つけるにはいくつかの方法があり、人の目につくと強豪が増えるため、見つけられるならローカルな方法で探すのが節約につながる。とはいえ、ローカルな方法だと時間がかかる上に、見つけられる物件数に限りがあるので、ネットとローカルのハイブリッド構成で頑張ろうと思う。
ネット情報を使用する
いまやネットには多くの情報が溢れています。しかし、情報を探すにも探し方というものがあり、ちょっと検索しただけでは探しきれないのが実情だったりする。そこで、僕が実際に見ている不動産情報を記録しておく。
- 大手不動産情報サイト
- 地域不動産情報サイト
- 掲示板系不動産情報サイト
- 市役所などで運営しているサイト
- ジモティーなどの個人取引サイト
おもに使用するのは上記のようなサイトで、大手なら「SUMO」などの全国対応した不動産サイト。地域系で有名なのは「不動産連合体」ですかね。
掲示板系としては「みんなの0円物件」や「家いちば」でしょう。他にも「空き家ゲートウェイ」などもあるので、常に目を光らせておく。ローカル系では他に「空き家バンク」などもあります。
ジモティーなどは物件数が少なく、どちらかというと大家さんが賃貸物件の募集をしているみたい。
地元不動産屋さんを巡回する
なぜ不動産屋めぐりをするのかというと、ネットにアップするのにもお金がかかります。ということは、ネットにのっていない物件情報が地元不動産屋にはあるということ。
他にも営業てきな側面として、これから大家業をやりたい人として印象づけることもできる。
当然として仲良くなれれば公開前の情報を紹介してもらえたりするから、地域に根ざした不動産屋訪問はかかせない。
街を徘徊し人気のない家を探す
これはもうズバリですね。
市街地に車を走らせていると、どう考えても人が住んでいるように見えないボロ屋を見つけることができます。そういった物件を地図に印をつけて、法務局に行き登記簿謄本から名義人の情報を調査するのです。
多少のお金はかかりますが、住所移転登記さえしてあれば空き家の持ち主を探すことは意外とかんたんだったりする。
持ち主を探す
所有者を探すのも方法があり、いくつかおもいつくものを紹介しておきます。
- 不動産屋さん経由
- 法務局
- 近所の住民
- 登記簿にある以前の持ち主
持ち主がわかったら、不動産屋さんに紹介してもらったり、司法書士さんにお願いし移転登記といきたいところですが…
そうです！
登記の前に譲ってもう約束をしなければいけませんね。
方法としては次のような感じでしょうか。
- 手紙を出す
- 電話をしてみる
- 不動産屋に依頼する
- 直接訪問してみる
うまくすれば安く譲ってもらえるかもしれませんが、そこは人間ですもの。売主側の心情としては、少しでも高く売れればラッキーくらいに思っているかもしれません。
所有権移転登記をするには
ようは契約関係のことですね。所有者移転登記とは、土地や建物を現在所有（使用権）を持っている人から、購入者に権利が移されたことを法務局の登記簿に記すことです。移転登記は自分で書類を揃え申請することもできますが、やはりプロに依頼したほうがスムーズにことがはこぶ。
移転登記の申請を代理でおこなえるのは、司法書士だけとなっているため、相見積（3人程度の司法書士に見積もりしてもらう）してから依頼するのがいちばん節約になります。もしも不動産仲介などが入っているケースだと、だいたいは司法書士を指定されるため、直接依頼するよりは高額になるでしょう。
不動産屋さんに「こちらで依頼する司法書士は決まっています。」といったところで、「指定の司法書士を使わない場合は契約を破棄させてもらいます」なんてことを言われることもあったりする。
- 不動産屋にすべて依頼する(仲介料が発生)
- 司法書士にお願いする
- 土地家屋調査士に依頼する
- DIYで移転登記する
おもいつく限り書いてみましたが、DIYでやるには準備する書類の関係で厳しいでしょうね。場数を踏めばできるようになるかもしれませんが、まずは司法書士さんに依頼するのが間違いないと思います。
登記するのに測量なども必要なようですが、瑕疵担保責任を免責とできるように、必ずしも測量をする必要はないみたい。
まずはチャレンジしてみないとですね。
リノベーションをする
やっとこDIYらしいところまできましたが、外壁やユニットバス、トイレなどが難易度高そう。
賃貸需要を探る
本当は物件の目星をつける前にすることですが、賃貸需要もかなり重要なポイントとなる。だってリノベしても借り手がいなかったら貸せないですからね。
やり方はSUUMOなどの大手不動産サイトで、知りたい地域を自分で検索してみましょう。最近ではこだわり検索などもあるので、戸建で賃貸に出ている戸数や家賃の相場を分析しておきます。
また、アパートなどの賃貸物件を紹介しているアパマンなどで、実際に人気となっているエリアや賃料などをリサーチするのもおすすめ。「こんなこと聴いても大丈夫かな？」と思うかもしれませんが、素直に「これから不動産投資を始めようとおもい、リサーチしています。」と素直に相談すれば、不動産屋さんも親身になり教えてくれますよ！
こうすることでその土地に戸建賃貸の客付けをするときの参考になります。
最初から需要があることをわかっていれば、ボロ屋に投資しやすいってもんですよね。
コメント